Emsal karar niteliğindeki bu kritik hüküm, Türkiye’de mülk sahipleri ile kiracılar arasında son dönemde tırmanışa geçen barınma ve kira uyuşmazlıklarında dengeleri tamamen değiştirecek yasal bir zemin hazırladı. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, doğrudan milyonlarca vatandaşın hukuki haklarını ilgilendiren tarihi bir karara imza atarak, kira ilişkisinin geleceğine yönelik çok önemli bir içtihat oluşturdu. Yüksek Mahkeme’nin belirlediği yeni yasal çerçeve uyarınca, taraflar arasında önceden yapılmış bir tahliye taahhütnamesi bulunsa dahi, bu belgenin düzenlenme tarihinden sonra yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda eski taahhüt tamamen hükümsüz kalacak. Hukuk dünyasında geniş yankı uyandıran ve mülk sahiplerinin tahliye baskılarına karşı kiracılara kalkan olan bu karar, 18 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak resmen yürürlüğe girdi ve yargı mercileri için bağlayıcı bir kılavuz haline geldi.
Hukuki sürecin fitilini ateşleyen olay, Antalya’nın Manavgat ilçesinde bulunan bir ticari iş yerinin kiralanması süreciyle başladı. Edinilen bilgilere göre mülk sahibi, kiracı konumundaki şirketin 23 Kasım 2022 tarihinde imzalayarak teslim ettiği ve bahse konu iş yerini 28 Eylül 2023 tarihinde tamamen boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgeye dayanarak yasal haklarını aramak istedi. Belirtilen tahliye tarihi geldiğinde iş yerinin boşaltılmaması üzerine kiraya veren şahıs, ilgili tahliye taahhütnamesini işleme koyarak icra müdürlüğü kanalıyla yasal takip başlattı. Ancak kiracı şirketin hukuki sürece ve icra takibine yasal süresi içinde itiraz etmesi, taraflar arasındaki gerilimi adliye koridorlarına taşıdı. Bunun üzerine kiraya veren, Manavgat adliyesinde itirazın iptali ile kiralanan taşınmazın tahliyesi istemiyle resmi dava açtı.
Yerel Mahkemenin Kararı Kanun Yararına Temyize Taşındı
Açılan davanın duruşmalarında kendisini savunan kiracı şirket vekilleri, kira ilişkisinin kesintisiz şekilde devam ettiğini belirtti. Savunmada, uyuşmazlık sürecinde ticari faaliyetlerin sekteye uğramaması adına baskı, tehdit ve hileli yönlendirmelerle yeni bir kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzalamaya zorlandıklarını öne sürdüler. Söz konusu taahhüdün özgür ve serbest irade beyanıyla verilmediğini iddia eden davalı taraf, davanın esastan reddedilmesini talep etti. Dosyayı inceleyen Manavgat 2. Sulh Hukuk Mahkemesi ise tarafların iddialarını değerlendirirken Adli Tıp Kurumu üzerinden detaylı bir imza incelemesi yaptırdı. Yapılan kriminal incelemelerin ardından taahhütnamedeki imzanın kiracı şirketin yetkilisine ait olduğunun kesinleşmesi gerekçesiyle yerel mahkeme davanın kabulüne, itirazın iptaline ve taşınmazın tahliye edilmesine hükmetti.
Yerel mahkemenin verdiği kararın hukuki yapısı gereği kesin nitelikte olması nedeniyle, tarafların olağan temyiz yollarına başvurması mümkün olmadı. Hukuki boşluğun ve usule aykırılığın fark edilmesi üzerine Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı devreye girerek dosyayı kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay’a taşıdı. Bakanlığın hazırladığı temyiz başvuru dilekçesinde, tarafların söz konusu tahliye taahhüdünün verilmesinin ardından 11 Eylül 2024 başlangıç tarihli, noter onaylı yepyeni bir kira sözleşmesine imza attıkları açıkça vurgulandı. Yeni sözleşmeyle birlikte eski kira ilişkisinin tamamen yenilendiği, hatta davacı tarafın da süreç içinde anlaştıklarını ve davanın konusuz kaldığını beyan ettiği belirtildi. Bakanlık, mahkemenin bu yeni sözleşmeyi ve taahhüdün hükümsüz kalma durumunu hiç tartışmadan doğrudan tahliye kararı vermesinin usul ve yasalara açıkça aykırılık teşkil ettiğini savundu.
Yargıtay: Yeni Sözleşme Kira İlişkisini Yeniler
Dosyayı büyük bir titizlikle inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, karar metninde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesinde yer alan yasal düzenlemelere çok net bir atıfta bulundu. Yüksek mahkeme, bir tahliye taahhüdünün yasal olarak geçerlilik kazanabilmesi için mutlak surette aranması gereken temel şartları yeniden anımsattı. Buna göre taahhüdün mutlaka yazılı formda yapılması, kiracının veya kanuni temsilcisinin ıslak imzasını taşıması, net bir tahliye tarihinin belirtilmesi ve en önemlisi gayrimenkulün kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki makul bir zaman diliminde düzenlenmiş olması yasal bir zorunluluktur.
Dava konusu somut olayda ise Yargıtay, takibe dayanak yapılan tahliye taahhüdünün imza tarihinden sonra tarafların bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi imzaladıklarını resmi belgelerle saptadı. Davacı vekilinin de tarafların anlaştığına dair dilekçesini göz önünde bulunduran daire, kira ilişkisinin bu yeni hamleyle tamamen yenilendiğine hükmetti. Sonuç olarak önceki taahhütnamenin tamamen geçersiz ve hükümsüz kaldığı gözetilmeden verilen yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bulan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığı’nın talebini haklı bularak 5 Mayıs 2026 tarihinde oy birliğiyle yerel mahkeme hükmünün sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmasına karar verdi. Bu emsal karar, elinde tahliye taahhütnamesi olan ev sahiplerinin, kiracılarıyla sonradan yeni bir sözleşme yapmaları durumunda eski haklarına dayanamayacaklarını yasal bir kural olarak tescillemiş oldu.
