12. Yargı Paketi gayrimenkul satışı düzenlemesiyle 1 Temmuz’dan itibaren 30 milyon TL üzerindeki tapu işlemlerinde dolandırıcılığı önlemek amacıyla alıcı ve satıcıya avukat zorunluluğu getiriliyor.
Adalet Bakanlığı tarafından büyük bir titizlikle hazırlanan 12. Yargı Paketi, gayrimenkul piyasasında taşları yerinden oynatacak radikal bir değişiklikle pazartesi günü Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) gündemine geliyor. Yeni yasal düzenlemenin yasalaşması halinde, tapu işlemlerinde güvenlik standartlarını artırmak amacıyla belirli bir tutarın üzerindeki gayrimenkul alım-satım işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğu getirilecek. Gayrimenkul sektörünü yakından ilgilendiren bu kritik uygulamanın 1 Temmuz itibarıyla resmen yürürlüğe girmesi planlanıyor.
Temel felsefesi tapu dairelerinde sıkça karşılaşılan sahte vekâletname, kimlik sahteciliği, şaibeli devirler ve organize dolandırıcılık vakalarının tamamen önüne geçmek olan bu düzenleme, özellikle yüksek değerli taşınmaz işlemlerinde hukuki güvenliği en üst seviyeye çıkarmayı amaçlıyor.
Tapuda Avukat Zorunluluğu Şartı İçin Belirlenen Limit Ne Kadar?
Meclis komisyonlarında tartışılacak olan yeni yasal mevzuat, sanılanın aksine tüm konut ve arsa satışlarını kapsamıyor. Sektör temsilcilerinden edinilen ilk bilgilere göre tapuda avukat zorunluluğu şartı, yalnızca 30 milyon TL ve üzerindeki yüksek değerli taşınmaz alım-satım işlemleri için geçerli olacak. Bu finansal sınırın altında kalan tüm rutin tapu devir işlemleri ise mevcut sistemde olduğu gibi vatandaşlar tarafından doğrudan, herhangi bir hukuki temsilciye ihtiyaç duyulmadan serbestçe yapılabilecek.
Kapsam boyutu sadece lüks konut veya villalarla da sınırlı tutulmadı. Düzenleme; ticari gayrimenkuller, büyük ölçekli sanayi veya tarım arsası satışları, taşınmaz bağışları, trampa (takas) işlemleri, yüksek bütçeli ipotek tesisleri ve müteahhitlik sektörünü bağlayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi çok geniş bir işlem hacmini de içerisine alıyor. Bahsi geçen limit üstü işlemler gerçekleştirilirken, hem alıcının hem de satıcının süreç boyunca ayrı ayrı kendi avukatları tarafından temsil edilmesi yasal bir mecburiyet halini alacak.
12. Yargı Paketi Gayrimenkul Satışı Sözleşmelerinde Ücret Tartışması
Yasal düzenlemenin detaylarının sızmasıyla birlikte, gayrimenkul piyasasında ve hukuk dünyasında çok ciddi bir maliyet ve ücret tartışması da alevlendi. Düzenleme kapsamında ödenecek olan zorunlu avukatlık ücretlerinin, Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) baz alınarak belirleneceği öğrenildi. Bazı yüksek ölçekli tapu işlemlerinde ise kademeli olarak nispi oran sisteminin devreye sokulabileceği ifade ediliyor.
Yapılan ilk finansal projeksiyonlara ve hesaplama yöntemlerine göre; 30 milyon TL tutarındaki alt limitli bir gayrimenkul devir işleminde, sadece tek bir tarafın ödeyeceği avukatlık ücretinin yaklaşık 780 bin TL seviyelerine kadar tırmanabileceği öngörülüyor. İşlem esnasında her iki tarafın da (alıcı ve satıcı) ayrı ayrı avukatla temsil edilmesi zorunlu kılınacağı için, toplam işlem maliyetinin katlanarak artacağı ve bu durumun piyasada nasıl bir talep dalgalanması yaratacağı ise şimdiden merak konusu oldu.
